网络司法拍卖法律问题研究3-法拍网
  • 我国网络司法拍卖的完善之道

一、法院执行与委托处置要彻底分离

法院的执行部门与委托处置的评估、拍卖、辅助等机构要彻底分离,才能筑起坚硬的防火墙,减少权力寻租的空间,杜绝腐败的发生。在这个环节,上海法院的做法值得我们借鉴,上海法院在解决这个问题过程中,采取法院执行和委托高度分离,法院执行部门工作人员不直接碰触第一线业务,统一由高级法院立案庭摇号,通过电脑配对确定委托机构,每年对委托机构进行考核,充分发挥优胜劣汰机制,使得执行法官与拍卖公司不再直接接触,大大降低了腐败出现的机会,使得司法拍卖更加公开、透明。

但遗憾的是,本来卓有成效的委托拍卖机制现在却在一点点被打破。现在进入公拍网的网站,你会发现网站的导航栏增加了法院自主拍卖一栏,就是招揽全国各地法院都到平台开办网店,自己发布拍卖资产,也是淘宝网法拍的特色。这种方式实质上就是法院自行处置,使得法院又退回到执行与委托收回法院执行部门的状态。

二、仅需1-2家平台提供展示功能

多平台竞争的确可以摈弃一家独大的局面,但搭建功能雷同的平台会浪费大量的互联网资源,而且也会让资产的买受人陷入到海量的信息筛选中。目前5家网络司法拍卖服务商中,淘宝、京东作为互联网的典范,拥有不可逾越的互联网优势,其他平台在技术层面投入再多,也无法超越,这也是不争的事实。理想化的模式应该是,具备淘宝、京东等综合实力的平台,作为司法拍卖主要平台,各地地产中介、拍卖公司、律师事务所等作为司法拍卖辅助机构,为司法拍卖提供辅助工作。

淘宝作为一家网络公司,在网络上为买方和卖方提供交易平台服务和交易程序,由买方和卖方自由地进行网络拍卖,而其自身不介入双方交易。这才是平台真正意义上的功能所在。另外,从竞买者的角度出发,多个平台的存在不利于信息的收集,仅仅寻找司法拍卖资产环节就要浪费大量的时间,有违建立网络司法拍卖平台的初衷。而且各个平台最终都会模式、功能趋于雷同,无法形成自己的核心竞争力,最终沦为抢占拍卖资源的工具。仅仅保留1-2家网络司法拍卖平台作为专门的拍卖渠道,可以在公众群体心中形成稳定的竞拍场所,让竞买人第一时间参与到竞买中来。

三、采取平台+服务商模式

司法拍卖是一项繁琐复杂的系统性工作,从拍卖发布公告到最终交付标的物,涉及大约20多项环节,互联网平台仅仅通过网络手段解决招商展示、线上拍卖竞价这两个主要环节,其他工作需要法院及辅助机构投入大量的人力、物力、财力才能够完成。法院绝对不能冲在拍卖的第一线,一是因为如此繁重的工作量法院根本没有足够的人手。二是法院自己处置拍卖资产又会陷入到权力寻租的怪圈,之前的改革成果就会付诸东流。由人民法院委托,拍卖公司、商业组织等辅助机构实施评估、鉴定、展示、带看等拍卖辅助工作,即依托大的平台由专业的服务商提供相关服务,无疑更能匹配目前的网络司法拍卖现状。

四、服务商平台之间信息要实现共享

目前各个网络司法拍卖平台相互间,信息不但缺少沟通、交流,处于各自独立的状态,更有甚者有的平台会刻意的垄断本地区的资源,想法设法阻止其他平台的进入。对于拍卖标的的竞价、成交仍然需要在5个不同平台上单独操作,同一标的如果放在多家网络司法拍卖平台上进行拍卖,可能会因为拍卖信息更新不及时而出现问题,因此,在一定程度上限制了拍卖标的信息的传播、推广。以后可以考虑打通各家平台之间的拍卖信息渠道,实现所有服务商平台的信息共享,这样才能更加扩大拍卖信息的覆盖面。

五、司法拍卖房产不受限购政策的限制

全国一线城市中,北京、广州、深圳的司法拍卖房的买受人要符合当地政府规定的限购政策,仅仅上海还不受政策的限制。关于地方政府为了抑制房价而出台的限购政策,是否影响到法院司法拍卖房产的过户,在我们国家,暂时没有明确的规定。但根据《民事诉讼法》及相关解释的规定,可以看出法院拍卖的房产所有权,自法院成交裁定书送达给买受人时发生转移,不受限购政策的影响,房产交易中心、土地管理部门作为产权过户的协助单位必须予以配合,否则法院可以根据法律规定做出相应的处罚。2017年上半年直接出现冲突,一度闹得沸沸扬扬。事情起因是,江苏省高级人民法院在5月31日签发通知规定:司法拍卖房产不受地方政府限购政策影响。而南京市房地产市场综合执法办公室在本月7日签发关于明确《关于进一步加强房地产市场调控的通知》操作有关事项的通知,其中明确:因司法拍卖取得的房产,按住房限购政策执行,最终导致江苏省高院与南京政府就司法拍卖房是否适用限购政策各执一词。截至2017年8月23日,北京、南京、深圳、广州、佛山、厦门、济南、、石家庄、东莞、珠海、三亚等地区的法院拍卖房产的交易需遵循当地限购政策。对于出现的全国各地操作不一致的情况,也没必要大惊小怪,法律、政策毕竟都有滞后性,短时间出现的脱节现象本属正常。

另外,司法拍卖房产存在一些棘手的历史遗留问题,比如户口、租赁、占用等情况,直接阻碍这些资产的处置和变现。对于户口在北京、广州、上海、深圳这些一线城市,对于竞买者而言至关重要,有的甚至号称价值百万。所以,户口的迁出对竞买人至关重要。出现了各个部门互相推诿的局面,法院认为户口问题属于行政管理的范畴,法院一般不予受理;辖区派出所户籍部门认为在原户口迁入方不配合的情况下,无法强制迁出。这样直接造成了房子已经过户到自己名下,但原房东户口还在自己房产名下的尴尬境地。竞买的房产中留有别人的户口,短期内感觉没有影响,但实际上如果你想出售掉房产,即使降到市场价的8折左右,也是很难成交的。所以,建议法院主管部门和公安机关及时沟通、协调,建立有效的户口迁出机制,帮助竞买人顺利的将房屋中的户口及时迁出。解决办法实际上前些年也有过类似操作,比如在强制执行阶段,法院完全可以根据案件的实际情况,开具迁出户口的裁定书和要求户口所在地公安部门协助办理的通知书,公安户籍管理部门根据法院的生效法律文书,将原房东户口直接迁出。2015年-2016年房价的涨幅达到前所未有的程度,无形中导致此类房产成为抢手的香饽饽。但实际上,2015年上半年之前,通过法院司法拍卖的房产价格即使降低到市场价的6-7折,都很少有人问津,市场也不像今天这样火爆。

六、司法拍卖房产是否清场的建议

最近这些年法院发布的拍卖公告中,大量出现诸如按拍卖房产的现有状况进行拍卖的描述。房屋现状也就是房子目前的状态,包括但不限于被执行人的户口尚未迁出、居住使用、出租给第三人、第三人非法占用等。这些瑕疵的存在,使得竞买人拍得房产后又陷入到历史遗留问题的处理中,甚至出现激烈的矛盾冲突。

在我们国家社会保障机制尚不完备的情况下,在处理拍卖房产的清场问题时,一定要从实际出发,根据案件的性质、强制执行的原因等因素综合评估后再出具执行方案。建议法院从以下几个方面入手:第一,公告内容清晰具体。在拍卖之前了解清楚房屋的状况,公告中对相关细节描述清楚,作为竞买人出价及后期处置的重要参考标准。这样拍卖成交后及时出现问题,竞买人也会心甘情愿为自己的决策买单。第二,明确清场与不清场的界限。比如,法院可以根据案由、拍卖原因等情况确定必须清场的案件范围。因为,在绝大多少案件中,被执行人作为义务的承担者已经侵害了债权人的利益,对于自己的房产被采取强制执行措施,应该是明知的。第三,建立临时住房委托机制。对于无法立即清场的案件,法院可以委托社会辅助机构参与到清场工作中,可以提供劝说腾房、寻找住房、搬家等有偿服务。第四,法院加大执行力度。对于那些具备清场条件,可以自己腾房却恶意占用来达到抗拒执行的情况,法院要加大惩处力度,对于认为构成犯罪的,依法追究刑事责任。

七、司法拍卖可以合理收取佣金

拍卖佣金主要是指拍卖公司为促成拍卖的成交,所提供的一系列服务而应当获得的劳动报酬。2005年1月1日拍卖、变卖规定,根据财产数额的大小,向买受人收取成交价0.5%-5%的佣金。淘宝网的“零佣金”,表面上看买受人不需要支付佣金,但实际上相关的成本和费用已经全部转嫁到法院头上,法院为此需要增加人手、设备,投入更多的经费去做尽职调查、现场实勘、发布公告、招商推广等工作,最终由政府财政埋单。

作为网络司法拍卖,除了运用互联网的技术手段来提高效率以外,降低成本更为关键。以前的收费显然过高,但纯粹的免费明显不切实际。于是,介于两者之间的新的收费标准必然会产生,但具体收费标准要根据多少合适,就需要通过线下服务的比拼而最终达到合理的资源优化配置。 orma????j"